李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，浙江省丽水市印发《进一步优化房地产市场调控措施》，提出一揽子纾困政策，在“优化出让地块规划条件”中提到：适当放宽容积率限制，符合相关情形下允许建设单幢低层住宅，低层建筑非沿街部分可采用高度不大于2米的实体围墙。为贯彻这一政策，近期丽水碧湖新城拿出一宗地试点，该宗地由6个小地块组成，面向大众出让，容积率低至0.7。

同时，丽水市自然资源部门还明确了土地购买方式、出让流程和建设方式等。在购买方式上，既可以单个业主拿地并建设，也可以多业主联合竞买一宗地，各自建设自己的物业，并办理各自的产权证；在出让流程上，首先是自然资源部门在交易信息服务平台上发布地块预申请信息，意向业主登录查看，提交预申请信息和缴纳保证金，然后是正式报名和竞拍。

建设方式上，可选择保持原有两户布局，享受“拼户建设”，也可选择将两户合并为一户，还可以组团设计和开发建设，与朋友、家人、知己共同营造田园社区、亲朋社区和家族社区等富有创意和温情的新型社区模式等。同时，可以根据个性化需求自行设计并施工建设，也可以委托专业的服务机构代为设计和施工。

告别了以拥有产权住房为首要诉求的“排浪式”住房购置潮以后，居住需求转向消费体验和满足“美好人居”诉求的新时期。既有的以开发商为主体，以标准化户型设计、标准化建造方式为主的商品房供给，对于需求的匹配性、满足度在明显下降。差异化、个性化的“定制式”住房供给，有其生存和发展的空间，单一的开发主体必然会转向多元化的主体。

去年以来，随着低密度供地特别是别墅类供地解禁以后，加上开发商在内地、三四线城市拿地收缩，地方政府土地出让大幅度减少，国家也鼓励满足多样化、多层次住房需求等，均助推了自然人拿地的定制化宅地出让模式。

针对自然人供地的开发建设模式，具有供给侧结构性改革以满足结构性需求的优点。尽管房地产供求关系发生重大变化，但结构性需求仍较突出，比如过去十几年，多数商品房项目受限于各种制约，比如竞配建、竞自持、“90/70”（70%的房源要为90平方米以下的中小户型），还有限地价、限房价、限制销售等，甚至禁止低密度或别墅类用地出让。这导致具有独特的、稀缺的，或具有不可替代的资源价值（历史、文化、景观、地段）的商品房项目比较少，个性化设计和开发的项目更少。“定制化”低密度宅地供应和开发，有利于满足结构性的需求。另外，这也是商品房高质量发展的一个路径。业主全程参与规划报建、户型设计、空间格局、建筑材料、装修风格、配套设施等各个环节，有利于确保房屋的品质。

另外，这种新型的供地方式、建造方式，也有利于稳定城市外围的土地市场。当前，不管是热点城市，还是内地三四线城市，外围区域新房供应量大、库存去化压力大。但如前所述，根据市场需求特性，结构性地创新供地模式，在中心区无法规划和供给低密度地块的情况下，外围适当增加这类用地供给，能够提高外围土地供应的效率。

当然，新的供地和开发模式，并不意味着政府规划引导、过程监管缺失。首先，基于片区规划的风貌特征、视觉美感、土地集约节约利用等，地方政府要加强各业主方对片区规划指标的遵循；其次，地方政府要按照常规的商品房开发，加强规划报建、开工和销售（若有）、交付验收等全流程监管；最后，要对业主自行建设或代建方建设的资质、建设全过程以及工程质量进行监管，同时，要受理并及时回应可能产生的业主和代建方等主体的纠纷。